서울 강남•송파 일부 지역, 토지거래허가구역 풀렸다는데 부동산 시장 어떻게 될까?

이번 서울시의 토지거래허가구역 해제는 강남•송파 일부 지역의 부동산 거래를 활성화하려는 정책적 결정입니다. 이제 아파트 거래가 자유로워지고, 갭투자도 가능해지면서 시장이 활기를 띨 것으로 예상됩니다. 하지만 재건축 단지는 여전히 규제가 유지되어 제한적인 투자 전략이 필요합니다. 단기적인 가격 상승 가능성은 있지만, 시장의 흐름을 지켜보며 신중한 접근이 중요합니다. 앞으로 강남권 부동산 시장이 어떻게 움직일지 지속적인 모니터링이 필요할거 같아요 !

 

부동산 시장에 미치는 영향은?

최근 서울시가 송파구 잠실동과 강남구 삼성동•대치동•청담동 일대의 아파트에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제하면서 부동산 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 이번 조치는 어떤 의미를 가지며, 시장에는 어떤 영향을 미칠까요? 전문적인 시각에서 분석해보겠습니다.

서울시

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- 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 투기 방지 및 시장 안정화를 위해 국토교통부 또는 지방자치단체가 지정하는 규제 지역입니다.

이 구역에서는 일정 규모 이상의 부동산을 매매할 때 구청의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 거래하면 법적으로 무효가 됩니다. 또한, 주거용 부동산의 경우 매수자는 최소 2년 동안 실거주 의무를 지켜야 하므로 갭투자(전세를 끼고 매수하는 방식)가 불가능했습니다.

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- 이번 해제 대상 지역

서울시는 2024년 2월 12일, 강남과 송파 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제한다고 발표했습니다.

✅ 해제 지역 (아파트 중심)

• 송파구: 잠실동
• 강남구: 삼성동, 대치동, 청담동

이번 조치로 총 305개 아파트 단지 중 291개 단지가 토지거래허가구역에서 해제되었습니다. 해당 지역의 면적을 합하면 **65.25㎢**에 달합니다.

❌ 규제 유지 지역

다만, 일부 재건축 추진 단지는 투기 우려가 크다는 이유로 여전히 규제가 유지됩니다. 대표적인 단지는:

• 대치동 은마아파트
• 잠실동 잠실주공5단지

이 단지들은 재건축 가능성이 높아 투자 수요가 집중될 위험이 있어, 서울시는 규제를 지속하기로 했습니다.

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🏡 토지거래허가구역 해제 후 변화

이번 규제 완화 조치로 부동산 시장에서는 다음과 같은 변화가 예상됩니다.

 1. 아파트 거래 활성화

그동안 강력한 규제로 인해 거래가 극히 제한적이었지만, 허가 절차가 사라지면서 매물이 증가하고 거래량이 늘어날 가능성이 큽니다.

2. 갭투자 가능 → 투자자 유입 증가

기존에는 주택을 매수한 후 2년간 실거주 의무가 있었기 때문에 갭투자가 불가능했지만, 이번 해제로 인해 전세를 끼고 투자하는 방식이 다시 가능해졌습니다.

 3. 부동산 가격 상승 가능성

강남권의 경우 기본적인 수요가 강하기 때문에, 거래량이 증가하면 가격이 상승할 가능성이 있습니다. 특히 재건축 기대감이 있는 단지에서는 상승 폭이 클 수 있습니다.

 4. 재건축 단지 가격 상승은 제한적

규제가 해제되지 않은 은마아파트, 잠실주공5단지 등은 여전히 토지거래허가구역에 속해 있으므로, 투자자들이 쉽게 진입하기 어려운 구조입니다. 따라서 재건축 단지의 가격 상승은 단기간에는 제한적일 가능성이 큽니다.

5. 전세 시장 변화 가능성

갭투자가 활성화되면 전세 매물이 줄어들 가능성이 있습니다. 전세 물량이 줄어들면 전세 가격 상승으로 이어질 수 있어, 실거주를 원하는 세입자들에게는 부담이 될 수 있습니다.

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- 토지거래허가구역 해제의 배경

이번 규제 해제는 최근 부동산 시장 위축과 거래 침체를 해결하기 위한 조치로 볼 수 있습니다.

1️⃣ 시장 안정화 조짐 → 강남권 아파트 가격이 급격히 오를 가능성이 낮아졌다고 판단

2️⃣ 거래 활성화 필요성 → 과도한 규제로 인해 시장이 경직되었기 때문에, 어느 정도의 유연성을 주려는 시도

3️⃣ 재건축을 제외한 지역은 투기 위험 감소 → 일반 아파트 거래는 안정적이라고 판단, 재건축 단지는 예외적으로 규제 유지

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- 향후 전망

🚀 단기적으로 거래량 증가 예상

• 허가 절차가 사라지면서 매도•매수 문의가 늘어날 것

📈 가격 상승 가능성 존재

• 특히 강남권 인기 단지는 매수세가 유입될 가능성이 큼

🏢 재건축 단지 투자 기회는 제한적

• 규제가 유지되는 은마아파트, 잠실주공5단지는 여전히 조심스러운 접근 필요

💰 전세 시장 영향 가능성

• 갭투자가 활성화될 경우 전세 매물 감소, 전세가 상승 가능