2025년 7월 스트레스 DSR 3단계 시행: 수도권 가계대출 한도 축소에 대해 알아보자

부동산과 금융에 관심 있는 분들을 위해 오늘은 2025년 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계에 대해 자세히 알아보겠습니다. 이 제도는 특히 수도권(서울, 경기, 인천)에서 주택담보대출(주담대)과 신용대출을 포함한 가계대출 한도를 축소하는 정책으로, 대출을 계획 중이거나 부동산 투자를 고려하는 분들에게 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 복잡한 금융 용어를 최대한 쉽게 풀어서 설명하고, 실제 예시를 통해 대출 한도가 얼마나 줄어드는지 살펴보겠습니다.

스트레스 DSR이란?

DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 대출자의 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, "내가 1년 동안 버는 돈으로 대출 상환에 얼마나 부담이 되는지"를 계산하는 지표입니다. 예를 들어, 연 소득이 1억 원이고 연간 대출 원리금 상환액이 4,000만 원이라면 DSR은 40%입니다.
 
스트레스 DSR은 여기에 한 단계 더 나아가, 미래 금리 상승 위험을 반영해 대출 한도를 제한하는 제도입니다. 대출 심사 시 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 상환 부담을 계산합니다. 이로 인해 대출 한도가 줄어들게 되며, 실제 대출 이자율은 변하지 않습니다. 이는 차주가 금리 상승으로 상환 부담이 커지는 상황을 미리 방지하려는 목적입니다.
 
스트레스 DSR은 2024년 2월 1단계(스트레스 금리 0.38%), 2024년 9월 2단계(수도권 1.2%, 비수도권 0.75%)로 단계적으로 시행되어 왔으며, 2025년 7월부터는 3단계가 도입됩니다.

스트레스 DSR 3단계의 주요 내용

2025년 7월 1일부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계는 다음과 같은 특징을 가집니다:

1. 적용 범위 확대
   • 1단계: 은행권 주택담보대출
   • 2단계: 은행권 주담대·신용대출, 제2금융권 주담대
   • 3단계: 은행권 및 제2금융권의 **주담대, 신용대출, 기타 대출(카드론, 학자금대출, 전세자금대출 등)**까지 포함
     • 단, 신용대출은 잔액 1억 원 초과 시에만 적용됩니다.
2. 스트레스 금리 상향
   • 수도권: 현행 1.2% → 1.5%
   • 비수도권: 현행 0.75% 유지 (2025년 12월까지 3단계 적용 유예)
   • 스트레스 금리는 과거 5년간 최고 가계대출 금리와 현재 금리를 비교해 하한 1.5%, 상한 3.0%로 결정됩니다.
3. 대출 유형별 스트레스 금리 적용 비율
   • 변동금리 주담대: 스트레스 금리 100% 적용
   • 혼합형 주담대: 80% 적용 (기존 60%)
   • 주기형 주담대: 40% 적용 (기존 30%)
   • 이는 혼합형 및 주기형 대출도 금리 변동 리스크가 있다는 점을 반영한 조치입니다.
4. 지방 차등 적용
   • 지방 부동산 시장 침체를 고려해 비수도권은 2025년 말까지 2단계 스트레스 금리(0.75%)를 유지합니다.
5. 예외 조항
   • 6월 30일까지 입주자 모집 공고가 나온 집단대출 및 부동산 매매계약이 체결된 일반 주담대는 2단계 스트레스 DSR이 적용됩니다.

대출 한도 축소의 영향

스트레스 DSR 3단계는 대출 심사 시 더 높은 금리를 가정해 상환 부담을 계산하므로, 대출 한도가 3~5%가량 줄어들 것으로 예상됩니다. 특히 수도권에서 변동금리, 혼합형, 주기형 주담대를 받는 경우 영향이 큽니다.

대출 한도 축소 예시

아래는 연 소득에 따른 대출 한도 변화를 예시로 정리한 내용입니다. (가정: 30년 만기, 원리금 균등 상환, 금리 4.2%)

예시 1: 연 소득 1억 원인 김순자 씨

• 상황: 김순자 씨는 수도권에서 변동금리 주담대를 받으려 합니다.
• 스트레스 DSR 적용 전: 대출 한도 약 6억 5,800만 원
• 2단계 (1.2% 스트레스 금리): 대출 한도 약 5억 7,400만 원 (8,400만 원 감소)
• 3단계 (1.5% 스트레스 금리): 대출 한도 약 5억 5,600만 원 (2단계 대비 1,800만 원, 적용 전 대비 1억 200만 원 감소)
• 혼합형 주담대:
  • 2단계: 약 6억 3,000만 원
  • 3단계: 약 5억 9,000만 원 (약 3,300만 원, 5% 감소)

예시 2: 연 소득 5,000만 원인 박영지 씨

• 상황: 박영지 씨는 수도권에서 변동금리 주담대를 받으려 합니다.
• 스트레스 DSR 적용 전: 대출 한도 약 3억 3,000만 원
• 2단계 (1.2% 스트레스 금리): 대출 한도 약 3억 원 (3,000만 원 감소)
• 3단계 (1.5% 스트레스 금리): 대출 한도 약 2억 8,700만 원 (2단계 대비 1,300만 원, 적용 전 대비 4,300만 원 감소)
• 혼합형 주담대:
  • 2단계: 약 3억 1,000만 원
  • 3단계: 약 3억 원 (약 1,000만 원, 3% 감소)

예시 3: 기타 대출 포함 (연 소득 6,000만 원인 이토마 씨)

• 상황: 이토마 씨는 수도권에서 주담대(4억 원)와 신용대출(5,000만 원)을 이미 보유하고 있으며, 추가로 카드론(2,000만 원)을 신청하려 합니다.
• 2단계: 신용대출 잔액 1억 원 이하 시 스트레스 금리 미적용, 주담대에만 1.2% 적용
• 3단계: 카드론에도 1.5% 스트레스 금리가 적용되므로, 추가 대출 한도가 약 1,000~2,000만 원 감소할 수 있습니다.

왜 이런 정책이 필요한가?

스트레스 DSR 3단계는 가계부채 급증과 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 도입되었습니다. 2025년 1분기 가계신용 잔액은 1,928조 7,000억 원으로 사상 최대를 기록했으며, 주담대가 9.7조 원 증가하며 부채 증가를 주도했습니다. 특히 수도권 아파트 가격 상승과 ‘막차 대출’ 수요가 가계부채를 부추기고 있습니다. 금융당국은 이 제도를 통해:

• 금리 상승 리스크 완화: 변동금리 대출자의 상환 부담 증가를 방지
• 투기 수요 억제: 갭투자 등 투기적 대출을 줄이고 실수요자 보호
• 지방 시장 고려: 비수도권은 부동산 침체로 3단계 적용을 유예해 지역 경제 부담 완화

대출 계획이 있다면? 알아두어야 할 팁

1. 6월 말까지 대출 실행 고려
   • 6월 30일까지 부동산 매매계약이나 입주자 모집 공고가 완료된 경우 2단계 규제가 적용되므로, 대출 한도가 상대적으로 넉넉합니다. 대출을 계획 중이라면 서두르는 것이 유리할 수 있습니다.
2. 고정금리 대출 검토
   • 혼합형 및 주기형 대출도 스트레스 금리 적용 비율이 높아졌으므로, 금리 변동 리스크가 적은 고정금리 대출을 고려하세요.
3. DSR 계산기 활용
   • 은행이나 금융 포털 사이트에서 제공하는 DSR 계산기를 통해 본인의 대출 한도를 미리 확인하세요. 연 소득, 기존 대출, 대출 금리 등을 입력하면 예상 한도를 알 수 있습니다.
4. 정책 대출 활용
   • 디딤돌 대출, 신생아특례 대출 등 정책 대출은 DSR 규제에서 제외되므로, 자격 조건에 부합한다면 적극 검토하세요.

 

스트레스 DSR 3단계는 수도권 가계대출 한도를 1,000만~3,300만 원가량 축소하며, 특히 변동금리와 혼합형 주담대에 큰 영향을 미칩니다.

 
연 소득이 높을수록 대출 한도 감소 폭이 커지므로, 대출을 계획 중이라면 6월 말까지 실행하거나 고정금리 대출, 정책 대출을 검토하는 것이 좋습니다. 지방은 2025년 말까지 2단계 규제가 유지되니, 지역별 차이를 꼭 확인하세요.