실거주하지 않는 외국인, 수도권 주택 구매 불가! 새 규제의 모든 것

2025년 8월 26일부터 서울을 포함한 수도권 대부분 지역에서 실거주 목적이 아닌 외국인의 주택 구매가 전면 제한됩니다.

 
이는 정부가 외국인의 투기성 부동산 거래를 막고, 내국인과의 형평성을 맞추기 위해 도입한 새로운 정책입니다. 이번 블로그 글에서는 이 규제의 배경, 내용, 그리고 영향을 자세히 살펴보겠습니다.

새로운 규제의 배경

최근 몇 년간 외국인의 수도권 주택 거래가 급증하며 논란이 되어 왔습니다. 국토교통부에 따르면, 외국인의 주택 거래는 2022년 4,568건에서 2024년 7,296건으로 연평균 26% 이상 증가했습니다. 특히 중국인 구매자가 전체의 65% 이상을 차지하며, 고가 아파트 매수와 같은 투기성 거래가 집값 상승과 시장 교란 우려를 낳았습니다.
내국인은 대출 규제(LTV, DTI)와 다주택자에 대한 세금 중과 등 엄격한 제한을 받는 반면, 외국인은 자국 금융기관을 통한 자금 조달로 상대적으로 자유롭게 부동산을 매입할 수 있었습니다. 이로 인해 "내국인 역차별" 논란이 커졌고, 정부는 이를 해소하기 위해 강력한 조치를 내놓았습니다.

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규제 내용: 외국인 토지거래허가구역 지정

1. 적용 지역

국토교통부는 2025년 8월 21일 중앙도시계획위원회 심의를 통해 다음과 같은 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다:

• 서울시 전역
• 인천시 7개 구: 중구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구
• 경기도 23개 시·군: 수원, 성남, 고양, 용인, 안산, 안양, 부천, 광명, 평택, 과천, 오산, 시흥, 군포, 의왕, 하남, 김포, 화성, 광주, 남양주, 구리, 안성, 포천, 파주

이 지역들은 사실상 수도권 대부분을 아우르며, 농지나 도서 지역을 제외한 주요 주거 지역이 포함됩니다.

2. 허가 요건

외국인(개인, 법인, 외국 정부 포함)이 이 지역에서 아파트, 단독주택, 다가구, 연립, 다세대 주택 등 모든 주택을 매입하려면 지방자치단체의 사전 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 체결된 계약은 무효로 처리됩니다.

3. 실거주 의무

허가를 받은 외국인은:

• 4개월 이내 입주해야 하며,
• 최소 2년간 실거주해야 합니다.

이를 위반할 경우, 관할 지자체는 3개월 이내 시정 명령을 내리고, 미이행 시 주택 취득가액의 **최대 10%**에 달하는 이행강제금을 부과하거나 허가를 취소할 수 있습니다.

4. 자금 출처 조사 강화

외국인은 주택 매입 시 자금조달계획서와 입증 서류를 제출해야 하며, 해외 자금 출처와 비자 유형(체류 자격)도 명시해야 합니다. 이는 불법 자금 유입(예: 환치기)과 무자격 임대사업을 적발하기 위한 조치로, 국세청과 금융정보분석원(FIU)이 연계 조사하며 필요시 해외 당국과 정보를 공유합니다.

5. 적용 기간

이 규제는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년간 시행되며, 부동산 시장 상황에 따라 연장될 수 있습니다.

6. 예외

• 오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 규제 대상에서 제외됩니다.
• 경매, 상속, 증여 등 무상 거래는 허가 대상이 아닙니다.

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왜 이런 규제가 필요한가?

1. 투기성 거래 차단

외국인의 고가 주택 매입(예: 서울 용산구 180억 원 아파트 전액 현금 거래)과 위탁관리인 지정 거래(2023년 8월 이후 497건)는 실거주가 아닌 투기 목적으로 의심받아 왔습니다. 이러한 거래는 집값 상승을 부추기고 내국인의 주거 안정을 저해할 우려가 있습니다.

2. 내국인과의 형평성

내국인은 투기과열지구에서 자금조달계획서 제출과 대출 제한을 받지만, 외국인은 상대적으로 규제가 약해 역차별 논란이 있었습니다. 이번 조치는 이를 해소하고 공정한 거래 환경을 만들기 위한 노력입니다.

3. 국제적 정당성

중국, 캐나다, 호주 등 주요국도 외국인의 주택 구매를 엄격히 제한하고 있습니다. 예를 들어, 중국은 1년 이상 실거주를 요구하며, 캐나다는 2023년부터 외국인의 주거용 부동산 취득을 금지했습니다. 한국의 이번 조치는 국제법상 공공이익을 위한 정당한 규제로 인정됩니다.

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기대 효과와 논란

기대 효과

• 투기 억제: 실거주 의무와 사전 허가로 외국인의 갭투자(전월세 끼고 매입)와 같은 투기성 거래가 차단될 가능성이 큽니다.
• 집값 안정: 수도권 집값 상승 요인 중 하나로 지목된 외국인 매수가 줄어들며 시장 안정에 기여할 수 있습니다.
• 형평성 제고: 내국인과 외국인의 규제 격차가 줄어들며 공정성이 강화됩니다.

논란과 한계

• 실효성 논란: 외국인의 주택 거래 비중은 전체의 0.97%로 크지 않아, 실제 집값 안정 효과가 제한적일 수 있다는 지적이 있습니다.
• 오피스텔로의 수요 이동: 오피스텔이 규제 대상에서 제외되면서 투기 수요가 오피스텔로 몰릴 가능성이 제기됩니다.
• 실거주 단속의 어려움: 과거 서울 허가구역에서 실거주 위반으로 부과된 이행강제금은 6건(6,680만 원)에 불과해, 단속 실효성이 관건입니다.

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이번 외국인 토지거래허가구역 지정은 수도권 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고 내국인과의 형평성을 맞추기 위한 정부의 강력한 의지를 보여줍니다.하지만 실거주 단속의 실효성과 오피스텔 등 규제 사각지대에 대한 우려도 남아 있습니다. 앞으로 1년간 이 정책이 시장에 어떤 변화를 가져올지, 그리고 연장 여부가 어떻게 결정될지 주목됩니다.